商辦大樓 12 樓的總務，一週內收到三則員工反映：下午會議室悶到頭昏、茶水間附近有一股說不上來的酸味、隔壁樓層在裝修，膠水味從天花板的出風口飄過來。她打給物業，物業說空調主機運轉正常；問管委會，得到的回覆是「裝修是那家租戶自己的事」；再找裝修的那家公司，對方說施工許可都有申請。
商辦大樓的空氣，是物業管理公司、管委會和每一家租戶共用的。每一方都只管得到一段，問題出在介面，最後就沒人負責。這篇把新風、空調保養、量測、租戶裝修管理與異味客訴拆開，整理三方各自該做什麼，以及哪些場所受《室內空氣品質管理法》規範。
先確認：你的大樓受不受《室內空氣品質管理法》規範
《室內空氣品質管理法》不是所有室內空間都管，只管中央主管機關公告的「公告場所」。法條列出可公告的類別包含政府與企業辦公場所，但實際公告的對象與範圍，是依環境部逐批公告的清單。
依環境部室內空氣品質自主管理標章規格標準（2021 年版）所列的公告場所清單，列管的是大專校院圖書館、醫療機構、政府機關辦公場所（洽公服務區與入口大廳）、鐵路與捷運車站、航空站、金融機構總行營業部、百貨商場與大型量販店、電影院、健身場所等，一般民間商辦大樓不在其中。不過，大樓裡如果進駐了政府機關洽公櫃台、銀行總行營業部，或低樓層是百貨商場，那些指定空間就要依法管理。
| 項目 | 公告場所（例如政府洽公區、金融總行營業部、百貨商場） | 一般商辦樓層 |
|---|---|---|
| 是否要符合《室內空氣品質標準》 | 要。經限期改善仍不符合，處新臺幣 5 萬～25 萬元罰鍰 | 沒有法定義務，但標準值是最常用的對照依據 |
| 維護管理計畫 | 要訂定並執行，場所用途變更時要檢討修正 | 建議比照，寫成大樓管理規約的一部分 |
| 專責人員 | 要設置，須受訓取得合格證書 | 建議指定一位空品窗口 |
| 定期檢測 | 原則上每二年一次，委託檢驗測定機構；檢測前二個月內先巡查，至少量 CO₂ | 依需求自主量測 |
| 結果公布與紀錄 | 於主要入口明顯處公布，紀錄保存五年 | 建議留存，作為客訴與預算討論的依據 |
沒有法定義務的商辦，可以參考主管機關 2008 年出版的《公共場所室內空氣品質自主管理手冊》。手冊的建議很具體：指派空品管理人、訂書面管理計畫並至少每年檢討、空調預防保養與紀錄、接到投訴先做現場巡檢。另一份常被引用的是美國環境保護局（EPA）給辦公大樓使用者的空品指南，它的結論只有一句：室內空氣品質是共同的責任。
三方分工表：物業、管委會、租戶總務各管什麼
下表是商辦大樓最常見的分工方式。實際歸屬要看大樓的管理規約與租約，簽約前就該問清楚。
| 事項 | 物業管理公司 | 管委會 | 租戶總務・行政 |
|---|---|---|---|
| 新風與外氣量 | 操作中央空調與外氣設定，記錄運轉時段 | 核定運轉時段與能源預算 | 人數增加、隔間變更時主動通報 |
| 空調主機、風管保養 | 依計畫保養、留存紀錄，滴水盤保持無積水 | 編列保養與汰換預算 | 自設的分離式冷氣自行保養，深度清洗請冷氣清洗業者處理 |
| 濾網更換 | 中央系統濾網 | 決定濾網等級與更換頻率 | 室內清淨設備濾網 |
| 量測 | 公共區域、機房、停車場 | 決定是否全棟定期量測 | 租用樓層，特別是會議室、密集座位區 |
| 租戶裝修管理 | 審核施工申請、管制施工時段、檢查回風口封閉 | 訂定裝修管理規範 | 要求設計與施工單位遵守，完工後量測再進駐 |
| 異味客訴 | 受理登記、現場巡檢、找來源 | 跨租戶爭議的協調與裁決 | 描述時間、位置、氣味特徵，配合查證 |
| 漏水與濕度 | 公共管線與屋頂漏水，24～48 小時內乾燥 | 修繕預算 | 樓層內漏水立即通報，不要自行封住 |
如果貴公司是租戶，需要一份自己樓層的空品數據、員工客訴紀錄與改善建議，可以看企業辦公室空氣檢測與異味管理。
新風與空調保養：問題最常卡在「介面」
中央空調由物業操作，但出風口和回風口在租戶的樓層裡。美國 EPA 的指南提醒租戶：不要擋住出風口與回風口，被擋住會讓空調系統失衡，連帶影響鄰近辦公室；家具與設備也不要擋住空調感測器。會發熱的設備放在溫控感測器旁邊，空調會誤判溫度，讓整區過冷。
外氣不足時，最先反映在 CO₂。會議室坐滿、門關上，下午 CO₂ 往上走，員工就會說悶、想睡。EPA 指南指出，辦公空間需要足夠的室外空氣，通常經由空調系統送入，用來稀釋室內污染物。租戶能做的是把人數、隔間變更告訴物業；物業能做的是依實際使用調整外氣量與運轉時段，並保留紀錄。
保養方面，《公共場所室內空氣品質自主管理手冊》建議建立預防保養計畫，定期檢查通風、空調、外氣入口與濾網，並確認滴水盤清潔、沒有積水與可見黴菌。物業要留的是「哪一天、哪一台、做了什麼」的紀錄，客訴發生時才能對照。
量測：誰量、量什麼、多久量一次
不量就只能比誰的感覺比較準。三方各量自己負責的範圍，數字放在一起，討論才有基礎：
- 物業：大廳、電梯廳、停車場、垃圾間、機房，重點是 CO₂、PM2.5、溫濕度與 CO。
- 租戶：會議室、密集座位區、影印區、茶水間，重點是 CO₂ 與 PM2.5；新裝修樓層加量甲醛與 TVOC。
- 管委會：決定是否全棟定期量測，並把結果放進區分所有權人會議的報告。
日常管理用連續監測最實用。iAeris 室內空氣品質偵測器可以在大廳放主機、各樓層裝壁掛子機，數字一直被看見；要一份完整報告，可以做 24 小時連續監測的空品驗屋。偵測器上的數字要跟哪個標準、哪個時段比，見空氣品質偵測器數字怎麼讀。公告場所的法定定期檢測，仍要委託檢驗測定機構依環境部公告方法辦理。
租戶裝修：別讓隔壁的膠味進你的空調
商辦大樓幾乎每個月都有樓層在裝修。共用中央空調的大樓，鄰近樓層的油漆、膠合劑、地毯背膠，可能經由回風系統擴散。美國 EPA 的指南也提醒，租戶裝修前要先和大樓管理單位與施工單位協調。
法規面，依《建築物室內裝修管理辦法》，供公眾使用建築物的室內裝修，由起造人、所有權人或使用人向主管建築機關或審查機構申請審核圖說，取得許可後才能施工。這套程序管的是消防與結構安全，不管空氣品質，所以空品的要求要寫進大樓自己的裝修管理規範。可以參考《公共場所室內空氣品質自主管理手冊》的建議：
- 規劃階段就把空品列入考量，選用低逸散的建材與塗料。
- 施工區的回風要隔離，避免施工粉塵與氣味進入共用空調。
- 較大的施工盡量安排在上班時間以外，並用工程手段控制粉塵。
- 完工後量測甲醛與 TVOC，合格再進駐。
進駐前的甲醛與 TVOC 檢查、超標時怎麼在週末處理，見新辦公室甲醛與異味的進駐前檢查。
異味客訴：把「誰的問題」變成固定流程
EPA 指南建議大樓管理單位建立清楚的空品投訴處理程序，並保留健康相關投訴的紀錄；自主管理手冊也建議接到投訴後先做初步現場巡檢。以下是我們建議的處理順序：
商辦大樓異味客訴處理步驟
- 受理登記
記錄日期、時段、樓層與位置、氣味描述（酸、霉、焦、膠、下水道），以及有幾個人反映。同一個位置反覆出現，就是優先處理的點。
- 現場巡檢
物業在反映的時段到場，確認空調運轉、外氣設定、排水孔與存水彎、垃圾間、茶水間，以及同時段是否有樓層在施工。
- 找出來源
常見來源包括：空調滴水盤積水、排水管存水彎乾掉的下水道味、垃圾與廚餘、鄰近樓層裝修、低樓層餐飲租戶的油煙。找不到時，用偵測器連續記錄，對照時段找規律；找來源的方法可以參考找不到味道來源。
- 處理
能從源頭解決的先處理源頭，例如補水封、清滴水盤、修漏水、調整施工時段。源頭處理後仍殘留的氣味，有人上班的區域用可在有人環境運作的除味設備，可以淨空的區域排在下班或週末處理。
- 複測與回覆
處理後在同一位置複測，把結果回覆反映的租戶。
- 留存紀錄
投訴清冊、巡檢結果、處理方式與複測數據一起歸檔。下次管委會討論預算或租戶續約時，這份紀錄就是依據。
持續有人上班、不能清場的樓層，可以考慮PHI 商用除味系統，在營業與上班時間連續處理空氣中的氣味，月租含維護。
租戶與員工自己能做的事
不是每間公司都有總務。小型租戶或是只租一間辦公室的工作室，可以從這幾件事做起：
- 出風口、回風口不要擺紙箱、櫃子或掛衣服。
- 微波加熱食物、大量影印都會產生氣味與污染物，影印機放在通風較好的位置，不要緊貼座位。
- 依《菸害防制法》，三人以上共用的室內工作場所全面禁菸，不得設置室內吸菸室。
- 垃圾與廚餘每天清運，茶水間的水槽、排水孔保持乾燥。
- 懷疑空氣有問題，先通知物業並說清楚時間與位置，不要只在員工群組裡討論。
想把辦公室空氣品質寫進永續報告或回覆客戶的供應鏈問卷，延伸閱讀辦公室空氣品質與 ESG。
常見問題
一般商辦大樓一定要符合室內空氣品質標準嗎？
公告場所要多久做一次定期檢測？
隔壁樓層裝修，味道從空調飄過來，該找誰？
物業說空調正常，但員工一直說悶，怎麼辦？
大樓沒有規定要量測，租戶自己量有用嗎？
把三方的空氣問題放在同一份數據上
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